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ag真人会做假吗:房友VS貝殼:誰是房產圈的淘寶?

2018-12-28 18:08 / ag真人视讯的漏洞/ 技術分享

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Internet電商正在進入變革的深水區。

最初,虛擬線上門店沖擊了線下實體門店的交易,在中國城鎮化、人口紅利的階段性利好過后,針對零售市場這塊億萬級的市場,電商企業利用自己的優勢,開始積極布局線下,阿里提出了“新零售”理念、京東則喊出了“無界零售”。不管是哪種概念,其實根本意義上還是基于零售業的線上和線下,把商業從C端、供應鏈、產品、服務、營銷等全面數字化的過程。

房地產行業在國內經過二十多年的發展,其實一直都在嘗試進行Internet化的變革,從PC門戶、媒體化到2014年開始的“房產電商”,這些年,房地產行業一直針對自身的數字化進行嘗試,而最大的誘惑在于:構建一個類似“淘寶”式的房地產Internet交易平臺。

房地產行業也經歷過類似“千團大戰”式的競爭,根據不完全統計,從2014年,約有100多家房地產Internet平臺誕生,大部分湮沒于市場,但也由于房地產行業的專業屬性,殘酷的市場競爭并未被Internet領域所過度關注,但并不妨礙房地產行業自身Internet商業數字化的過程。

易居房友2019年戰略發布會,房友公布了自身新的戰略友房公盤系統,這款結合易居大數據資源,借鑒電商思維,挖掘Internet技術的“資源共享系統”,通過實名注冊、信用管理、移動支付、精準樓盤字典、交易電子化等技術手段,建立存量房的信息共享機制。

而貝殼找房推出的ACN(AgentCooperationNetwork)經紀合作網絡機制,也是類似,兩家企業都是通過saas方式進行房源的共享,通過利益分配解決之前的房源問題。

從規模上,房友已經突破一萬家門店,而貝殼找房也聲稱有超過2萬家門店加入,還有鏈家自身8000家門店加持,兩者在行業內都是直接介入交易的平臺,激烈碰撞似乎不可避免。

房友VS貝殼找房:平臺的基因不同

房友似乎很少在公眾媒體上有過多報道,相對貝殼找房今年鋪天蓋地的廣告,貝殼找房一直塑造自身是Internet平臺的形象,房友則低調的很多,但根子上,房友其實是一家Internet基因的企業。

房友是易居旗下的品牌,易居則一直運營知名房產Internet平臺樂居十年以上,包括新浪、騰訊、百度等Internet巨頭,都通過資本或者合作的方式有深度合作,而易居本身也是“房地產電商”的創造者,基于這樣的Internet基因屬性,房友誕生之日起就是Internet基因,房友還有一層基因是房地產行業基因,易居橫跨房地產交易鏈的所有環節,全國前100強房地產開發商都在用其服務,不少也是易居股東。

貝殼找房的基因眾所周知,基于中國最大的中介鏈家,高管多由鏈家而來,貝殼找房則是通過重金,從IBM、阿里等Internet企業找人,構建了現有的平臺模式,但鏈家8000家門店的數據信息是無縫移植到貝殼找房,對于貝殼找房最大的挑戰還是信任感,鏈家自身其實是其他中介企業的競爭對手,貝殼找房推出ACN,這套機制的背后需要有強規則支撐,否則合作伙伴的商業秘密房源上傳到系統之后,對于鏈家其實是沒有任何秘密可言的,這是其他企業一直觀望的重要因素。

兩家企業相比,都有厚重的房地產專業基礎,但房友的Internet基因明顯強于貝殼找房,鏈家的中介基因是貝殼找房不可分離的影子。

房友VS貝殼找房:房產圈的淘寶與京東

房友的方式是加盟,房友在行業的記錄是一個月1000家門店,而這些門店大多是中小中介,也就是品牌中介往往看不上的小企業,這些小企業過去很難獲取用戶的信任,但其實提供的居間服務因為監管的原因,都是標準化的,這在中介行業其實是標準化的,所以房友的方式提供統一品牌和技術賦能,是受歡迎的。

在過去這些門店之間可能還是競爭關系,但在現在,通過統一的系統,增加了中介之間的合作關系,房源的分銷聯合代理銷售在沒有加盟之前很難做到位,但擁有了統一的系統之后,這些都不是問題,這就是房友推出的“友房公盤”的意義。

貝殼找房更像是房產圈的京東,京東直營一直受到用戶歡迎,而鏈家在貝殼的角色很像是直營店,對于京東而言,未來更大的增長點則在于開放平臺(京東內部稱之為POP),畢竟對于資本市場,最后能把第三方的GMV算入,才是最大的亮點,但直營和第三方交易之間存在明顯的競爭關系,因為銷售的產品是相同的。

鏈家其實也有加盟,鏈家把收購來的德祐品牌轉型為加盟,通過收取加盟費和年收入一定比例的管理費的方式與中小門店合作,對于門店有一定的管理約束,但這與房友的開放式加盟完全不一樣,還是傳統意義的中介加盟模式。

不管是“友房公盤”還是鏈家的ACN,從根本上,都是試圖建立一個全國的房地產交易數據庫,也就是房源系統,這類似于美國的zillow,美國的zillow本質是一個Internet媒體,并不是中介,也不出售房產,而是充當信息中間人,提供將買家、賣家、房地產經濟、抵押貸款的提供者聯系起來的平臺。

這個平臺提供估價和房源信息查詢,經紀人和貸款企業抵押企業提供報價。值得注意的是,zillow獲得了美國很多地區的MLS數據庫的使用資格,MultiplelistingSystem是美國房地產中介共用的買賣數據庫,憑借經紀人自主更新和第三方數據整合,完成持續更新,而Zillow用自己的算法和用戶、社區中的信息完善數據,根據市場和歷史交易價格,預估房產的價格。

對于房友和貝殼找房,一個很大的挑戰,就是完善數據庫,從實際角度,在同一個片區的中介,其實覆蓋的房源重疊度其實很大,所以數據庫的強大取決于門店的擴展能力,也就是說,現在還處于“搶地盤”的階段,房友本身切入的市場,本來也就是鏈家等大品牌中介看不上,但又客觀存在的市場份額,而貝殼找房和鏈家根本上還要面對其他品牌中介和58同城這樣平臺的競爭,因為業務重疊度高。

表面上,房友和貝殼找房,都是通過saas模式,進行S2B2C的服務平臺架構,S2B2C本身,其實更加符合Internet去中心化的理論,S平臺并不直接控制交易,只是提供平臺,共同配合B端給C端提供服務,假如S端具有強烈的控制欲,很有可能變成B2B2C的批發代理制模式。

從這點上來看,房友自身的業務模式就是提供給B端也就是中小中介服務,這個更像淘寶,只提供交易平臺,平臺提供各類服務,而貝殼找房更像是京東,對于貝殼找房的困難是如何獲取信任和鏈家自身的欲望邊界。

那么,綜合起來看,房友和貝殼,一個是阿里巴巴對淘寶賣家式的弱管控,一個是京東式的強管控。強管控高效有力,對商家滲透率更深,弱管控給予商家充分的自由以及想象空間,讓商家更像是一個具備老板身份的創業家。那么,弱管控的房友和強管控的貝殼,誰會成為房產經紀圈的未來主流呢?

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